Ferienwohnung im Kleinwalsertal kaufen - Widmung, Zweitwohnungsabgabe und Grundverkehr

Gekauft wird trotzdem, und zwar vor allem von Deutschen: Im Kleinwalsertal gibt es nach Angaben der Gemeinde mehr als viermal so viele ausländische wie österreichische Zweitwohnsitze, die Besitzer kommen überwiegend aus Deutschland und den Niederlanden. Das hat mit der Lage zu tun. Das Tal ist nur über Oberstdorf erreichbar, gehört seit dem Zollanschlussvertrag von 1891 wirtschaftlich zu Deutschland, und bis zum Euro war die D-Mark das Zahlungsmittel. Rechtlich aber liegt jede Wohnung in Österreich, im Bundesland Vorarlberg, in der Gemeinde Mittelberg.

Warum das Kleinwalsertal für Käufer aus Deutschland ein Sonderfall ist

Vom Allgäu aus ist das Tal eine Verlängerung der Oberstdorfer Straße, von Vorarlberg aus führt keine Straße hinein. Deshalb wurde es 1891 durch den Zollanschlussvertrag dem deutschen Zollgebiet angeschlossen, wie das Schulmedienzentrum des Landes Vorarlberg in seiner Landeskunde beschreibt. Die Orte Riezlern, Hirschegg und Mittelberg liegen auf 1.100 bis 1.250 Metern und bilden zusammen mit Baad die Gemeinde Mittelberg.

Für den Immobilienkauf heißt das: Die Anreise ist deutsch, das Recht österreichisch. Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Raumplanung und Grundverkehr folgen den Gesetzen des Bundes und des Landes Vorarlberg, der Kaufvertrag wird von einem österreichischen Notar oder Rechtsanwalt errichtet, und die Gemeinde hebt ihre Abgaben nach Vorarlberger Landesrecht ein. Wer das deutsche Kennzeichen am Nachbarauto als Hinweis auf deutsche Verhältnisse liest, zahlt später drauf.

Ferienwohnung oder Hauptwohnsitz: die Widmung entscheidet

Das Vorarlberger Raumplanungsgesetz definiert in § 16 als Ferienwohnung jede Wohnung, die nicht einen ganzjährigen Wohnbedarf deckt, sondern nur im Urlaub oder zur Erholung zeitweilig benützt wird. Nach § 16a dürfen Ferienwohnungen nur auf Flächen errichtet und genutzt werden, die im Flächenwidmungsplan eigens dafür ausgewiesen sind; auf allen anderen Wohnflächen ist die Nutzung als Ferienwohnung unzulässig. Eine Wohnung im normalen Wohngebiet darf also nicht einfach zum Feriendomizil werden, auch wenn sie dem Käufer gehört.

Im Kleinwalsertal kommt dazu, dass die Gemeindevertretung keine neuen Ferienwohnungswidmungen mehr vergibt. Der ORF Vorarlberg berichtete im Februar 2020, dass die Gemeinde einstimmig ein Investorenmodell abgelehnt hat und auf leistbares Wohnen für Einheimische setzt; Widmungen für Ferienwohnungen gibt es seither nicht mehr. Lech, Warth und Brand haben dasselbe beschlossen. Wer im Tal eine Ferienwohnung will, kauft deshalb eine bestehende Wohnung, die diese Widmung bereits trägt, und davon gibt es nur einen festen Bestand. Oder er begründet in der Wohnung seinen Hauptwohnsitz, und das heißt: tatsächlich dort wohnen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen. Eine Scheinmeldung ist eine Verwaltungsübertretung.

Eine Ausnahme kennt § 16a Abs. 3: Die Gemeindevertretung kann die Nutzung als Ferienwohnung mit Bescheid bewilligen, etwa wenn ein gesetzlicher Erbe die Wohnung aus beruflichen oder familiären Gründen nicht ganzjährig bewohnen kann. Für einen Käufer von außerhalb greift das nicht.

Ob eine angebotene Wohnung die Widmung hat, steht nicht im Exposé, sondern im Flächenwidmungsplan und im Ferienwohnungsverzeichnis der Gemeinde. Wer kauft, fragt vor der Unterschrift beim Gemeindeamt in Riezlern nach und lässt sich die Widmung im Kaufvertrag zusichern.

Zweitwohnungsabgabe: was die Gemeinde Mittelberg verlangt

Seit 1. Jänner 2024 gilt in Vorarlberg das Zweitwohnungsabgabegesetz. Es erfasst nicht nur Ferienwohnungen, sondern jede Wohnung, die im Kalenderjahr insgesamt mehr als 26 Wochen weder als Hauptwohnsitz gemeldet ist noch unter eine Ausnahme fällt, also auch leer stehende Wohnungen. Die Höhe legt die Gemeindevertretung durch Verordnung fest; das Gesetz staffelt die Obergrenzen nach dem Anteil der Wohnungen ohne Hauptwohnsitz, mit der höchsten Stufe für Gemeinden, in denen mehr als 30 Prozent der Wohnungen keinen Hauptwohnsitz haben.

Die Gemeinde Mittelberg verlangt je Quadratmeter Geschoßfläche:

Gerechnet wird mit der Geschoßfläche einschließlich der Innenwände, Gemeinschaftsflächen anteilig. Für 60 Quadratmeter sind das 2026 1.336,20 Euro, für 80 Quadratmeter 1.781,60 Euro, ab 150 Quadratmetern greift der Höchstbetrag. Die Abgabe ist eine Selbstbemessungsabgabe: Der Eigentümer rechnet sie selbst aus und zahlt bis 15. Februar des Folgejahres, ohne Bescheid und ohne Aufforderung. Wer zu spät zahlt, zahlt 2 Prozent Säumniszuschlag und bis zu 10 Prozent Verspätungszuschlag.

Ermäßigt wird um 10 Prozent, wenn die Wohnung weder an die Gemeindewasserversorgung noch an eine öffentliche Abwasserbeseitigung angeschlossen ist, und um 30 Prozent, wenn sie im Winter wegen einfacher Bauweise nicht benutzbar ist, etwa ohne Heizung. Die Ausnahmen des Gesetzes, darunter die gewerbliche Gästebeherbergung, die Unterkunft am Arbeitsort oder eine Pflegesituation, muss der Eigentümer selbst geltend machen und belegen; sie gelten nicht von allein. Für Ferienwohnungen im Sinn des § 16 Abs. 3 Raumplanungsgesetz, also Wohnungen, die der Eigentümer auch selbst nutzt, gilt die Beherbergungsausnahme ausdrücklich nicht.

Grundverkehr: EU-Bürger sind Inländern gleichgestellt

Das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz macht den Erwerb durch Ausländer genehmigungspflichtig, stellt aber EU- und EWR-Bürger Inländern gleich; das Land beschreibt das auf seiner Seite zum Grundverkehr. Ein deutscher Käufer braucht für eine bebaute Liegenschaft deshalb keine Genehmigung, sondern eine Negativbescheinigung des Vorsitzenden der Grundverkehrs-Landeskommission, die bestätigt, dass keine Bewilligung nötig ist. Ohne diese Bescheinigung trägt das Grundbuch den Käufer nicht ein. Der Antrag läuft über das Gemeindeamt oder online.

Anders bei einem unbebauten Baugrundstück: Hier muss der Erwerber erklären, innerhalb von zehn Jahren zu bauen. Das Land will damit Baulandhortung verhindern. Wer ein Grundstück nur als Wertanlage halten will, bekommt es in Vorarlberg nicht.

Was eine Wohnung im Tal kostet

Für das Kleinwalsertal selbst gibt es keine eigene Preisstatistik. Der Bezirk Bregenz, zu dem die Gemeinde Mittelberg gehört, lag im ersten Halbjahr 2026 laut der Marktanalyse von Engel & Völkers, über die Leadersnet am 24. Juni 2026 berichtete, bei 5.285 Euro je Quadratmeter für Eigentumswohnungen, 3,5 Prozent mehr als im Vorjahr; Vorarlberg insgesamt bei 5.800 Euro. Häuser und Zweifamilienhäuser im Bezirk Bregenz kosteten bis zu 736.892 Euro.

Im Tal entscheidet weniger der Quadratmeterpreis als die Widmung über den Wert: Eine Wohnung, die als Ferienwohnung genutzt werden darf, ist ein knappes Gut, weil keine neuen dazukommen. Wer eine solche Wohnung verkauft, weiß das, und die Preise der wenigen Angebote liegen entsprechend über dem Bezirksschnitt. Eine Wohnung ohne Widmung ist für Käufer, die nicht einziehen, dagegen nicht nutzbar, egal wie günstig sie wirkt.

Steuern und Nebenkosten beim Kauf

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Österreich beim Kauf 3,5 Prozent der Gegenleistung, mindestens vom Grundstückswert, wie das Finanzministerium ausweist; der Notar oder Rechtsanwalt berechnet sie meist selbst und führt sie ab. Dazu kommen die Eintragungsgebühr für das Grundbuch, die Vertragserrichtung samt Treuhandabwicklung und, wenn ein Makler beteiligt ist, dessen Provision mit Umsatzsteuer. Bei einem Kauf auf Kredit wird zusätzlich das Pfandrecht im Grundbuch eingetragen, auch das gegen Gebühr.

Laufend fallen neben der Zweitwohnungsabgabe die Betriebskosten des Hauses, Kanal- und Wassergebühren der Gemeinde und die Grundsteuer an. Wer die Wohnung an Gäste vermietet, meldet das Einkommen in Österreich und in Deutschland; das Doppelbesteuerungsabkommen weist das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dem Staat zu, in dem die Immobilie liegt.

Finanzierung mit deutschem Einkommen

Österreichische Banken finanzieren auch Käufer mit Wohnsitz in Deutschland, allerdings mit mehr Eigenkapital als beim Hauptwohnsitz und mit genauem Blick auf die Widmung, denn eine Ferienwohnung ohne Widmung ist auch als Sicherheit wenig wert. Seit die KIM-Verordnung Mitte 2025 ausgelaufen ist, gelten die Richtwerte der Finanzmarktaufsicht, wie die Wirtschaftskammer zusammenfasst: höchstens 90 Prozent Beleihung, höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens für den Schuldendienst, höchstens 35 Jahre Laufzeit. Bei einem Zweitwohnsitz rechnen Banken die Nebenkosten und die Zweitwohnungsabgabe in die Haushaltsrechnung ein.

Welche Banken Kunden aus Deutschland annehmen, was sie an Unterlagen verlangen und wie sich ein deutsches Einkommen in der österreichischen Haushaltsrechnung niederschlägt, erklärt ein eigener Ratgeber dazu, was Deutsche beim Zweitwohnsitz in Österreich beachten müssen. Eine deutsche Bank finanziert eine Wohnung in Mittelberg dagegen selten, weil sie das Pfandrecht in einem österreichischen Grundbuch halten müsste.

Vermieten statt selbst nutzen

Wer die Wohnung an wechselnde Gäste vermietet und tagsüber eine Ansprechperson stellt, betreibt nach § 16 Abs. 2 Raumplanungsgesetz Beherbergung, keine Ferienwohnung, und braucht dafür keine Ferienwohnungswidmung. Die Grenze zieht § 16 Abs. 3: Sobald der Eigentümer oder seine nahen Angehörigen die Wohnung auch selbst nutzen, gilt sie wieder als Ferienwohnung. In eigens dafür gewidmeten Zonen ist eine Eigennutzung wie durch normale Gäste bis zu drei Wochen im Jahr erlaubt, außerhalb davon nicht. Das Modell „vermieten und im Sommer selbst hinfahren" funktioniert im Kleinwalsertal also nur mit Widmung.

Für die Vermietung an Gäste gelten dann die Pflichten jedes Gastgebers im Tal: Gästemeldung, Gästetaxe, der Gästepass für die Urlauber. Wie das Angebot im Tal aussieht, zeigt die Übersicht der Ferienwohnungen und Pensionen.

Bevor Sie unterschreiben

1. Widmung prüfen: Steht die Wohnung im Ferienwohnungsverzeichnis der Gemeinde, und ist die Fläche im Flächenwidmungsplan für Ferienwohnungen ausgewiesen? Auskunft gibt das Gemeindeamt Mittelberg, Walserstraße 52, 6991 Riezlern.
2. Zweitwohnungsabgabe in die Jahreskosten einrechnen: 22,27 Euro je Quadratmeter Geschoßfläche, höchstens 3.341,10 Euro, fällig bis 15. Februar.
3. Negativbescheinigung nach dem Grundverkehrsgesetz beantragen, bevor der Vertrag ins Grundbuch geht.
4. Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent, Eintragungsgebühr, Vertragskosten und Makler zum Kaufpreis addieren.
5. Finanzierung vor der Besichtigung klären, mit Eigenkapital für Kaufpreis und Nebenkosten und mit der Widmungsfrage im Bankgespräch.
6. Bei geplanter Vermietung festlegen, ob Sie selbst nutzen wollen; davon hängt ab, ob die Wohnung rechtlich Ferienwohnung oder Beherbergungsbetrieb ist.

Die Anreise bleibt bei alledem die einfachste Übung: Wie Sie aus Deutschland ins Tal kommen, steht unter Anfahrt.

Stand: 14. Oktober 2026. Abgabensätze laut Gemeinde Mittelberg, Gesetzestexte laut RIS, Grundverkehr laut Land Vorarlberg, Preise laut Engel & Völkers für das erste Halbjahr 2026.